Hipoteca fija, variable o mixta: diferencias y cómo elegir
Al pedir una hipoteca, además de la cantidad y el plazo, debes decidir cómo se fijará el interés. Hay tres modalidades principales y cada una reparte el riesgo de forma distinta entre tú y el banco.
Hipoteca de tipo fijo
En una hipoteca fija, el tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo, así que la cuota no cambia. Su gran ventaja es la previsibilidad: sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes y cuánto dinero devolverás en total. El inconveniente es que, si los tipos del mercado bajan, seguirás pagando el tipo pactado, salvo que renegocies o te cambies de hipoteca, lo que puede tener costes.
Para el banco, ofrecer un tipo fijo a muchos años implica asumir riesgo de que los tipos suban, por lo que suele reflejarlo en el precio. Aun así, la comparación entre fijo y variable cambia con cada momento del mercado: no existe una modalidad que sea siempre mejor.
Hipoteca de tipo variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés es la suma de un índice de referencia y un diferencial que pacta el banco. El índice más habitual en España es el euríbor. La cuota se revisa de forma periódica, con frecuencia cada seis o doce meses según el contrato, y se recalcula con el capital pendiente y el plazo restante.
Su ventaja es que, cuando el índice baja, tu cuota baja. Su riesgo es el contrario: si sube, tu cuota también puede subir de manera notable. Para ver el impacto, considera un préstamo de 120.000 € a 25 años: al 3 % la cuota es de unos 569 €, y al 4 % sube a unos 633 €, es decir, unos 64 € más al mes. Si tu presupuesto no soporta ese aumento, la variable puede ser arriesgada.
Hipoteca mixta
La hipoteca mixta combina ambas: durante un periodo inicial, que suele ser de varios años, el tipo es fijo; después pasa a ser variable referenciado a un índice. Ofrece estabilidad al principio y mantiene la posibilidad de beneficiarse de bajadas posteriores, pero también te expone a subidas cuando acabe el periodo fijo. Es importante preguntar cuánto dura el tramo fijo, cuál será el diferencial después y qué condiciones se aplican.
Preguntas que conviene hacerse
La mejor elección depende más de tu situación personal que de pronósticos. Estas preguntas ayudan:
- ¿Podría pagar la cuota si subiera varios puntos el tipo de interés?
- ¿Mis ingresos son estables o variables?
- ¿Cuánto tiempo pienso mantener la hipoteca? Si es poco, la estabilidad a largo plazo vale menos.
- ¿Tengo ahorros para amortizar parte si las cosas se complican?
- ¿Qué productos vinculados exige el banco para aplicar la bonificación?
Documentos y derechos
La normativa sobre crédito inmobiliario exige que el banco te entregue información precontractual con las condiciones, entre ellas la FEIN (ficha europea de información normalizada) y la FiAE (ficha de advertencias estandarizadas). Léelas con calma y compáralas entre entidades. Fíjate también en las comisiones por amortización anticipada: en las hipotecas variables firmadas tras la Ley 5/2019, el límite es del 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado. En las fijas, el límite es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después.
Una regla práctica
Si la elección te produce dudas, prueba con la calculadora de cuota de hipoteca varios tipos y escoge la modalidad cuya peor situación razonable puedas afrontar sin angustia. Esa seguridad suele valer más que ahorrar unos euros en el mejor escenario.