Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Si has recibido un dinero extra, como una herencia, una paga o el ahorro de varios años, es natural plantearse si conviene usarlo para pagar parte de la hipoteca. Y si decides hacerlo, el banco te preguntará qué prefieres: reducir la cuota o reducir el plazo. La respuesta cambia el ahorro y también tu tranquilidad mensual.
Qué ocurre al amortizar
Amortizar anticipadamente consiste en devolver parte del capital pendiente antes de lo que marca el calendario. Como los intereses se calculan sobre el capital que debes, al reducirlo pagarás menos intereses a partir de ese momento. Es una operación que, en la práctica, te da una rentabilidad garantizada equivalente al tipo de interés de tu hipoteca, porque cada euro que amortizas deja de generar intereses.
Las dos opciones
En la primera, reducir la cuota, el plazo se mantiene y la cuota mensual baja porque debes menos. En la segunda, reducir el plazo, la cuota se mantiene y terminas de pagar antes.
Un ejemplo con números
Supón un capital pendiente de 100.000 € al 3 % con 240 meses por delante, es decir, 20 años. La cuota es de unos 554,60 € y los intereses que te quedan por pagar suman unos 33.103 €. Decides adelantar 20.000 €.
Si reduces la cuota, pagarás unos 443,68 € durante los mismos 240 meses. Los intereses restantes serían de unos 26.483 €, así que ahorras unos 6.620 €.
Si reduces el plazo, sigues pagando 554,60 € pero acabas en 180 meses, es decir, 15 años en lugar de 20. Los intereses restantes serían de unos 19.828 €, por lo que ahorras unos 13.276 €, el doble que en la otra opción.
Puedes comprobar otros importes con la calculadora de amortización anticipada.
Por qué reducir plazo ahorra más
Con la misma cuota, la parte que amortiza capital sigue siendo alta y el saldo cae más deprisa. Además, eliminas por completo los últimos años de la hipoteca, de modo que dejas de pagar intereses durante todo ese tiempo. En ahorro de intereses, reducir plazo casi siempre gana.
Cuándo reducir la cuota tiene sentido
Reducir la cuota ofrece algo que no se mide en intereses: flexibilidad. Si tus ingresos son variables, si tienes hijos pequeños, si temes perder el empleo o si hay una hipoteca variable que podría subir, una cuota más baja da margen. Además, si luego te sobra dinero, siempre puedes hacer entregas voluntarias para acortar el plazo por tu cuenta.
Antes de amortizar
Comprueba estos puntos:
- La comisión por amortización anticipada. En las hipotecas variables firmadas tras la Ley 5/2019, el límite legal es del 0,25 % del capital amortizado si lo haces en los tres primeros años o del 0,15 % en los cinco primeros, según lo pactado. En las fijas, el límite es del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % después.
- Que conserves un fondo de emergencia. Una vez entregado el dinero al banco, recuperarlo es complicado.
- Que no tengas deudas más caras, como tarjetas o préstamos al consumo, que convenga saldar antes.
- Que el tipo de tu hipoteca justifique la operación. Si tu tipo es muy bajo, quizá otros usos del dinero sean razonables; si es alto, amortizar suele ser interesante.
Cuándo es mejor hacerlo
Cuanto antes amortices, más intereses evitas, porque al principio la mayor parte de cada cuota va a intereses. La misma entrega al final de la hipoteca ahorra mucho menos.
Cómo pedirlo
Hazlo siempre por escrito y pide confirmación de la opción elegida, el importe, la comisión aplicada y la nueva cuota o el nuevo cuadro de amortización.